秒速时时彩APP下载三四线商业地产策划、规划、

 成功案例     |      2019-10-10 01:29
近几年知名房企开始陆续进入三四线城市,并大举布局,三四线城市将迎来开发热潮。虽然三四线城市正成为商业地产扩张的新“蓝海”,但是,盲目按照一二线城市的操盘经验来开发只会水土不服,一切都要遵循三四线城市的市场规律,以市场和消费者为准绳   一二线城市的商场、购物中心一般追求的是时尚、新潮、快节奏,这与一二线城市年轻人所占比例有关   而三四线城市由于经济水平相对较低,城市年轻人多外流现象,因此,三四线城市中老年占人口比例大。这就要求购物中心的业态组合要偏向“生活“、平价   消费特征不同,也意味着三四线城市购物中心的定位会和一二线城市有所区别。一二线城市的城市空间大,购物中心需要细分消费者,才能避免同质化竞争   而三四线城市的购物中心很少走高大上路线,又由于人口基数有限,主题、特色购物中心开发也需谨慎   总而言之,三四线购物中心开发讲究“全”和“一站式”,全品类、一站式的购物中心相对而言市场风险较小   但讲究“全”并不代表体量要大,更大的体量意味着更大的品类规划空间和更强的驱动能力   然而,由于三四线城市人口基数小,消费外流的情况也非常普遍,城市整体商业的总购买力、市场规模相对有限,且由于城市流动性较弱,该购买力和市场规模的扩张弹性也会相对较低。因此,要适当控制体量   国内除极少数实力雄厚的开发商全部自持外,大部分都采用租售并举的方式回笼资金。通常售后返租项目的返租比例在8%-10%,而三四线城市实际市场租金回报仅在3%-4%   所以,在前期需要做好财务测算,确定好销售模式,是售后返租还是直接销售,若采取售后返租,就要在培育期做好租金补贴准备。同时在定位时就要考虑销售与持有商业之间的关系,可以将持有部分的商业与销售的商业街在空间上区隔开来,以确保持有部分商业经营不会受到影响   这也许和三四线城市商业地产起步的“原罪”有关:①误读商业地产需求,缺乏长远的规划蓝图;②往往以本土的开发企业为主,对商业地产开发既缺乏雄厚的资金实力,又缺乏必要的专业人才士与商业理念;③政府规划部门统筹不到位规划、把关不严格;④商业地产运营服务伙伴不专业   ①重视项目地段商脉;②产权商铺合理定价;③严格把控商业规模;④先定位再商业规划;⑤业态定位及比例因地制宜;⑥提前和潜在商家接触;⑦合理配置租售节奏;⑧品牌搭配协调平衡   地级市购物中心主要由主力店、店中店、主题商城、餐饮休闲娱乐四大板块构成,基本上满足了城市居民的一站式购物、餐饮、休闲、娱乐的需求   ②品牌服装一般分布在2-4层;③休闲娱乐类一般分布在5-6层;④超市主要分布在2、3层或负1层   一般选址在老城区最繁华商业步行街的端点,明显优点是降低开发风险,提升老城区商业步行街的档次。缺点是开发成本较高,往往涉及拆迁,需要得到政府的大力支持和引导,在大多数地级市适合采用这种方式   周边消费人群不够,人气聚集困难,开发失败率极高,对开发和经营水平提出较高要求   地级市在新区开发过程中,一般要重点将一个新区作为CBD所在地,不要多个重点,否则新区居民区太少,人口聚集不够,难以形成气候   五星级酒店(5-6万㎡),购物中心(5-10万㎡),商业街区(2-3万㎡),公寓(5-8万㎡),写字楼(4-8万㎡)。例如苏州圆融星座   四星级酒店(3-4万㎡),购物中心(5-10万㎡),商业街区(2-3万㎡),公寓(2-4万㎡),写字楼(1-2万㎡)   ①三四线城市新区大型综合体项目的核心驱动,以及各物业间的内在关系;②开发节奏如何控制   以商业为核心,住宅、酒店、写字楼、公寓为次要核心,通过商业的强大驱动力,实现住宅等可售物业的溢价   开发时序:形象标签或价值标签中前期启动,带动其它可售物业类型价值,持有型和销售型物业滚动开发,保证项目现金流   该模式购物中心规模大、业态齐全、辐射商圈半径大,通过引进大型的超市、百货双主力店奠定了项目的城市商业地位,未来的经营稳定   该模式拥有大型百货,百货竞争力较强,同时自带超市能够一定程度上满足周边居民的需求,但整体规模一般,商圈辐射范围有限,同时由于缺少大型超市,购物中心人气会受到一定的影响   在核心商圈或者是超大规模的区域型商业中心中,才会出现“大超市+大量店中店”的模式,因为在核心商圈中,百货扎堆经营,规划大量店中店在业态上与其形成互补,从而获得生存空间。但在一般的地级市市级商业中心中,购物中心只有引进百货主力店,才能获得核心竞争力,并在区域型商业中心获得生存的空间   初步洽谈—意向跟进洽谈—初步的CAD图纸洽谈—商务洽谈—主力店商家筛选排名—确定唯一性商家并签订进驻合同   三四线城市楼市的市场现状与发展趋势、各城市的经济和媒介环境等不尽相同,因此商业项目营销操盘的时机与手法也不尽相同。但是,商业项目实操中有些营销环节,还是非常重要且必须要认线.推广要从商业地产的目的出发,为招商、销售、运营服务   商业项目的商铺销售遵从“抢购经营旺场的商业前景,实体店铺仅是财富的载体”的规律,商业经营前景越展现的全面,商铺的价格越涨不跌,销售越是火爆,客户的投资抢购的信心越强,客户买铺成交落单的个体行为就越快   商业项目销售前期消化的大部分是冲动性投资客户,对应的营销推广和销售策略是立体轰炸与速战速决。利用推广中信息不对称的优势,迅速的建立起客户对项目的信心,通过适当的销售策略和销控策略配合,迅速消化这批客户的投资需求,形成项目热销的局面,奠定项目销售的良好基础   项目营销开盘后一个阶段,项目销售进入一个相对稳定阶段,客户获得的信息越来越多,思考的过程也就相对变得漫长了,这就需要有策略的锁定特定客户群体,进行有针对性的推广诉求   1)项目基本情况研究:项目具体位置描述,项目的地块及四至,周边道路交通状况,项目主要技术指标,项目区域商业状况,项目周边配套状况,2公里范围人口分布,项目SWOT分析   2)城市综合情况调研:城市综合情况调研,城市商业情况调研,在售商业项目调研,商铺投资者调查分析   2)业态容量分析:类似项目各业态容量评估,各业态配比原则,一般业态容量组合及配比,本项目业态容量比例估算   1)项目唯一性定位:经营主题定位,商圈半径定位,业态、经营品种定位,商圈半径定位,消费群定位,唯一性方案业态布局  秒速时时彩 秒速时时彩app 秒速时时彩手机版官网 秒速时时彩游戏大厅 秒速时时彩官方下载 秒速时时彩安卓免费下载 秒速时时彩手机版 秒速时时彩大全下载安装 秒速时时彩手机免费下载 秒速时时彩官网免费下载 手机版秒速时时彩 秒速时时彩安卓版下载安装 秒速时时彩官方正版下载 秒速时时彩app官网下载 秒速时时彩安卓版 秒速时时彩app最新版 秒速时时彩旧版本 秒速时时彩官网ios 秒速时时彩我下载过的 秒速时时彩官方最新 秒速时时彩安卓 秒速时时彩每个版本 秒速时时彩下载app 秒速时时彩手游官网下载 老版秒速时时彩下载app 秒速时时彩真人下载 秒速时时彩软件大全 秒速时时彩ios下载 秒速时时彩ios苹果版 秒速时时彩官网下载 秒速时时彩下载老版本 最新版秒速时时彩 秒速时时彩二维码 老版秒速时时彩 秒速时时彩推荐 秒速时时彩苹

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